Совершенствование методики расчета и учета эффекта эскроу застройщиками на основе требований МСФО

Настоящее исследование посвящено рассмотрению методологии учета эффекта от использования счетов эскроу в отчетности застройщика на основе требований МСФО в расчетах с дольщиками. За последние несколько лет сфера жилищного строительства значительно выросла: отмечен рост количества строительных организацийзастройщиков, рост количества введенных площадей объектов строительства. При этом, согласно данным https://наш.дом.рф, по-прежнему имеются проблемные недостроенные жилые комплексы, по которым дольщики потеряли денежные средства при инвестиции в строительство объектов. Для повышения уровня сохранности средств дольщиков от возникновения различных рисков в процессе строительства и потери денежных средств были введены расчеты между застройщиком и дольщиком по договорам долевого участия с использованием эскроу-счетов. Некоторое время застройщики по уже запущенным проектам жилищного строительства еще использовали расчеты с дольщиками, не предполагающие использование эскроу-счетов, но с течением времени и запуском новых проектов жилищного строительства данное требование законодательства уже строго выполняется. Поэтому вопросы методологии учета расчетов с использованием эскроу-счетов становятся все более важными и актуальными.
Цель данной статьи – авторское толкование методологии учета эффекта от использования счетов эскроу в расчетах застройщика с дольщиками в управленческой отчетности застройщика, подготовленной на основе требований МСФО, а также выявление проблемных зон при формировании и последующем применении этой методологии. По результатам исследования (с использованием различных методов анализа и сравнения имеющейся информации) авторы предлагают унифицированный подход толкования методологии учета эффекта эскроу для отражения в управленческой отчетности на основе требований МСФО, что положительным образом скажется на унификации методологии застройщиков, снижении рисков при подготовке управленческой отчетности.

1. Об отражении в бухгалтерском учете в соответствии с принципами Международных стандартов финансовой отчетности сделок кредитования застройщиков при наличии на счетах эскроу денежных средств, размещенных участниками долевого строительства : разъяснения Банка России от 11.04.2019. URL: https://www.consultant.ru/law/podborki/otchetnost_zastrojschika_scheta_jeskrou (дата обращения: 25.06.2024).

2. Yudin A.V. Escrow accounts as a new transaction instrument // Economy and Business: Theory and Practice. 2020. No. 4–3 (62). P. 192–195. DOI 10.24411/2411-0450-2020-10363. EDN JPZBRJ.

3. Крохина Ю.А. Дискуссионные вопросы правовой природы договора счета эскроу // Банковское право. 2021. № 4. С. 7–16.

4. Ахметова Г.З. Система институтов российского договорного права: единство, дифференциация, взаимодействие : дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2017.

5. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 32 «Финансовые инструменты: представление» : введен в действие приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н. URL: https://minfin.gov.ru/common/upload/library/2015/02/main/IAS32.pdf (дата обращения: 18.05.2024).

6. Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями» : введен в действие приказом Минфина России от 27.06.2016 № 98н. URL: https://minfin.gov.ru/ru/document/?id_4=117320 (дата обращения: 24.06.2024).

7. Модель консолидированной финансовой отчетности за год, закончившийся 31 декабря 2023 года. URL: https://b1.ru/local/assets/ifrs/ifrs-abv-group-model-of-consolidated-financial-statement-2023-ru.pdf (дата обращения 04.07.2024).

8. Пример отчетности, подготовленный для условной группы компаний «Маяк М.С.Ф.О.» за 2023 год. URL: https://data.tedo.ru/msfo/mayak_msfo_illustrativ_tedo_2023.pdf (дата обращения 04.07.2024).

9. ООО «Брусника» : сайт. URL: https://moskva.brusnika.ru/investors/finances/#financial (дата обращения: 24.06.2024).

10. ПАО «Самолет» : сайт. URL: https://samolet.ru/investors (дата обращения: 24.06.2024).

11. ООО «Главстрой» : сайт. URL: https://www.glavstroy.ru/about/investors (дата обращения: 24.06.2024).

12. Инград : сайт. URL: https://www.ingrad.ru/pao (дата обращения: 24.06.2024).

13. АО «ГК “Эталон”» : сайт. URL: https://etalongroup.ru/company/about (дата обращения: 24.06.2024).

14. А101 : сайт. URL: https://a101.ru/company/investment (дата обращения: 24.06.2024).

15. Financial Results & Reports | Sun Hung Kai Properties (Hong Kong). URL: https://www.shkp.com/en-US/investor-relations/financial-results-reports (дата обращения: 24.06.2024).

16. China resources land ltd (Hong Kong). URL: https://crland-umb.azurewebsites.net/en/investors/financial-results-and-presentations (дата обращения: 24.06.2024).

17. Daiwa house industry co., ltd. annual report (Japan). URL: https://www.daiwahouse.com/English/ir/financial_results (дата обращения: 24.06.2024).

18. China Overseas Land & Investment Limited (Hong Kong). URL: http://chinaoverseas.todayir.com/html/ir_reports.php (дата обращения: 24.06.2024).

19. China Vanke Co Ltd Annual Report (China). URL: https://vanke.com/en/investor/financial (дата обращения: 24.06.2024).

20. Dar al arkan real estate development company (Saudi Arabia). URL: https://www.daralarkan.com/investor-relations/financial-information/annual-reports (дата обращения: 24.06.2024).

21. Annual report for 2023 of CapitaLand Investment Limited (CLI) (Singapore). URL: https://ir.capitalandinvest.com/annual-report/2023/pdf/CapitaLand-Investment-Limited-Annual-Report-2023.pdf (дата обращения: 24.06.2024).

22. Annual report for 2023 of Deutsche Wohnen (Germany). URL: https://ir.deutsche-wohnen.com/websites/dewohnen/English/3210/annual-reports.html (дата обращения: 24.06.2024).

23. Кувшинова В.С. Новеллы в ГК РФ: договор счета эскроу и договор эскроу // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2021. № 1–3 (52). С. 111–114. DOI 10.24411/2500-1000-2021-1139. EDN HHJCBP.

24. Новеллы правового регулирования счета эскроу и проблемы применения их на практике / Е.П. Смородина [и др.] // Цифровая и отраслевая экономика. 2020. № 2 (19). С. 53–58. EDN OYJAEO.

25. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027 (дата обращения: 07.05.2024).

26. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федер. закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038 (дата обращения: 07.05.2024).

27. Письмо Минфина России от 21.02.2024 № 05-05-08/15422. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW (дата обращения: 19.06.2024).

28. Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 9 «Финансовые инструменты» : введен в действие приказом Минфина России от 27.06.2016 № 98н. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_202060 (дата обращения: 19.06.2024).